Y. David Choi, AIA NCARB has experienced diverse projects of residential and commercial real estate development. He is opened to collaborative relationships with real estate, architecture and engineering firms. Based on 20 years of architectural design experience as project manager, David's concept, schematic design through construction administration and providing financial feasibility studies with sustainable marketing strategy for real estate development. Additionally, he is a registered architect in Texas with Leed Accredited professional at USGBC.  

대표 건축사 최유승은 연세대학교 건축공학과를 졸업하고 이듬해 2002년 도미하여 택사스 주립대 알링턴 캠퍼스에서 건축학 석사, MBA/부동산 석사 졸업후 미국 건축사(ARCHITECT)와  친환경 기술사(LEED AP) 및 미연방 세무사 자격증(EA)을 취득 하였다.  20년가량 한국과 미국 대형 건축사 사무소에서 실무를 익혔으며 한국에서는 SENIOR DESIGNER로서 인천공항 제 2청사와 고속철도역사를 설계하였고  달라스에 소재한 HKS 대형사무소에서 PROJECT ARCHITECT/PROJECT MANAGER로서 1등급 호텔 및  오피스 타워, 200유닛크기 아파트 단지 설계, 5에이커 대지 연면적 50,000sf (1,400평) 쇼핑센타,  레스토랑, 사무용 창고 공장을 신축/재건축 설계및  감리를 하였다. 택사스주에  등록한 초이디자인건축사사무소를 운영하고 있으며 미국 중남부 지역의 설계 업무서비스를 진행하고 있다.   

MAIN SERVICE PHASE

SITE PLANNING SERVICE /PLAT CONSULTING SERVICE 사업 부지 인허가업무 

ARCHITECTURAL DESIGN  빌딩 디자인

CONSTRUCTION DOCUMENT 실시허가도면 서비스

PERMIT SERVICE 건축 인허가업무

CONSTRUCTION ADMINISTRATION 공사 감리 서비스  

REAL ESTATE DEVELOPMENT SERVICE 부동산 개발 서비스 

최유승 건축사가 집필참여한 KOTRA달라스 무역관의 택사스 투자진출 가이드 핸드북에서 출처한 내용입니다. 

1. 건물설립절차와 소요되는 기간은 어느정도인가요?

건물설립절차는 건축허가과정(Permit)과 시공(Construction)으로 이루어집니다. 건축허가는 토지구매후 건축사선정 및 설계도서작성인허가까지 4-6개월, 시공은시에서 PERMT 발부후 시공사선정에서 완공까지 6개월에서 1년정도소요됩니다. 배치도와 기본도면작성 및 건축심의와 공청회통과까지 1개월, 건축사사무소에서 실시설계도면 작성에 2~3개월이소요됩니다. 일반적으로 실시도면 제출후 도면의수준에 따른 심사관의 수정요구 및 제출까지 2개월정도 소요되고 난후에도 면승인과 공사허가증이 발부됩니다.이후 실질공사기간과 최종공사인스펙션 (검사)일정은 건물크기에 비례해서 상이합니다. 총공사기간을단축하기 위해서는건축주와 건축사,기술사의 충분한 사전협의, 시공사선택 및 협업을 효율적으로 하는것도 중요합니다.

2. 상업건축시어떤허가와심사를거쳐야하나요?

건축주는 대지구입후 건축사(Architect) 토목기술사 (Civil Engineer)과함께배치도(Site Plan)와입면도 (Facade Elevations), 대지세금납부증명서를시에제출하고, 도시계획부(Planning/Zoning Department)로부터심의를받습니다.최종적으로주민공청회 (City Council)를통과하면시의토목엔지니어링부,소방부,보건부,건축검사부에실시설계허가도면 (Full Construction Drawings)을제출해야합니다.참고로, 텍사스에서는 1층짜리 2만스퀘어피트이상의건물이나크기에상관없이 2층이상의상업용건물건축의경우텍사스주에정식등록된건축사와설계사무소의인허가서비스를쓰도록규정하고있습니다.

 3. 건물을지으려면어떤업체와접촉해서고용하고,진행해야하나요?

건물을 짓기위해서는대지선정에 필요한 부동산브로커( Real Estate Broker)에 연락하시고, 대지구입이가까워지면 플랏을 위한 각주에등록된 건축사 (Architect)를 접촉하시기 바랍니다. 건축사는 각지형적 건물의 위치나 대략적인 건축도면및 시공사선정을 통한 전반적인 건설프로세스 윤곽을 초기에 제공함으로써 건축주의 수고를 덜어줍니다.건축도면작성 및 허가과정을건축사 및 건설기술자 (Licensed Engineers)와 진행하고, 도면의 윤곽이 어느정도 잡히고나 면  현장경험이 많은 시공사(Contractor) 선택이중요합니다. 이에 건축사는 건축주의 에이전트로서 예비시공사의 질의에  따른 도면보완 및 시공사선정(Bidding selection)서비스를 제공합니다.시공사는 공사전 건축도면의 하자를 점검하고 건축사는시공단계에 따른 감리를 진행합니다. 따라서,건축사와시공사가 서로의 책임을 보완감시함으로서 보다 좋은 결과물을 기대할 수 있습니다.

4.건물을 지을때 참고할점은 무엇인가요?

전반적인 허가 및 시공프로세스는 한국과 크게 다르지 않습니다. 그러나, 언어와 관습이 다르기 때문에 현지전문가를 통하지않고 국내기업에서 준비하는것은 실수와 착오로 이어져 일정과 예산에 영향을 줄 수 있습니다. 각도시마다 건축법규가 다를수있으나 일반적으로 IBC (International Building Code)를 사용하는추세에 있습니다. 시공사선정도 한국과 같이 도급순위가없기 때문에 건축주판단에 따라 지명된 시공사중에서 공사보증금의 확인 후 저가입찰중심으로 이루어집니다. 따라서, 시공사 선정에 앞서 시공이력을 요구해서 검토하시고, 이전에 시공한 건물의 답사및 이전 건축주와 컨택해보는것도 좋은방법입니다.

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